Иск о признании права на самовольную постройку рассматривается в исковом порядке, поскольку заинтересованное лицо обращается с требованием о защите нарушенного или оспариваемого права или законного интереса путём разрешения спора о праве.

В соответствии с частью 1 статьи 31 ГПК  иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество) предъявляются по месту нахождения объектов недвижимости (исключительная подсудность).

В связи с этим споры, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, рассматриваются по месту территориального нахождения спорного  объекта недвижимости.

В зависимости от сторон по гражданскому делу иски рассматриваются районными (городскими) судами, если одной из сторон является гражданин.

Если сторонами дела являются физические лица, осуществляющие индивидуальную предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридические лица, иск подсуден специализированным экономическим судам в соответствии с частью 1 статьи 27 ГПК.

Иски о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судами в порядке искового производства и предъявляются местному исполнительному органу. Ответчиком по таким делам должны выступать акимы соответствующей административно-территориальной единицы, возглавляющие местный исполнительный орган. Также, в зависимости категории спора, такие иски могут быть предъявлены к собственнику земельного участка или к застройщику (лицу, который возвел  самовольную постройку).

В соответствии с подпунктом 11 части 1 статьи 104 ГПК в исках о праве собственности на объекты недвижимого имущества цена иска определяется рыночной стоимостью таких объектов в местах их нахождения на день предъявления иска.

Таким образом, гражданско-правовые  споры  о праве собственности  на самовольные постройки относятся к  требованиям имущественного характера, подлежащим   оценке. Спорный объект является материальным и имеет денежную оценку, поэтому его цена определяется  по рыночной стоимости.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 610 Налогового кодекса, если иное не установлено данным пунктом, с исковых заявлений имущественного характера государственная пошлина взимается: с физических лиц - 1 процент, с юридических лиц - 3 процента от суммы иска.

При предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку истцы уплачивают государственную пошлину, исходя из стоимости имущества с приложением к заявлению  документов  о его  рыночной стоимости (отчет об оценке недвижимости, информационные справки о средней рыночной стоимости спорных объектов).

Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых статьей 244  ГК, произведенная лицом постройка должна быть самовольной.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные:

1) на несформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству;

2) на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку;

3) без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в                  Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан (пункт 1 статьи 244 ГК).

Из пункта 2 статьи 244 ГК следует, что  объектом  отношений является самовольная постройка. Субъектом является «лицо», из этого следует вывод, что субъектом может быть не только гражданин.

Далее в пункте 2 предусмотрено, какие могут наступить последствия в случае самовольной постройки.

1) На лицо возлагается обязанность произвести снос самовольной постройки.

Срок сноса законодателем не установлен.  Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполнит этой обязанности, статья 244 ГК в качестве альтернативы предусматривает возможность сноса самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку. Правом принять решение об использовании альтернативного способа сноса самовольной постройки обладает собственник земельного участка с учетом соразмерности нарушения.

2) Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности.

Этот вывод следует из общего правила статьи 235 ГК, требующего, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон. Поскольку лицо не имеет права собственности на эту постройку, ему не принадлежат  и права, составляющие содержание права собственности (пункт 3 статья 188 ГК). Законодатель включил в пункт 2 статьи 244 ГК положение о том, что лицо не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Это означает, что, не будучи собственником, это лицо не имеет также права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.

Пункт 2 статьи 244 ГК не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Этот вопрос разрешается общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. В соответствии с положениями пункта 4 статьи 236 ГК до момента государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Если снос осуществлен другим лицом за его счет, закон допускает  истребовать материалы из чужого незаконного владения (статья 260 ГК).

Далее, в пункте 3 статьи 244 ГК законодатель предусмотрел случаи приобретения права собственности на самовольную постройку.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод, что самовольная постройка должна быть возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело.

Однако охватываемые пунктом 3 статьи 244 ГК случаи имеют отличия, которые заключаются в следующем:

- право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки (часть 1 пункта 3 статьи 244 ГК).

- право собственности застройщика на самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, за исключением земель, принадлежащих государству, может признаваться судом при наличии согласия на это собственника земельного участка с выплатой последнему компенсации при условии соответствия постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (часть 2 пункта 3 статьи 244 ГК).

- право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (часть 3 пункта 3 статьи 244 ГК).

В указанном пункте содержится одно общее для всех требование:

- право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан (часть 4 пункта 3 статьи 244 ГК).

Статья 244 ГК устанавливает, что во всех случаях, когда допускается приобретение права собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является обязательным. Смысл нормы в том, что даже суд не во всех случаях вправе наделить правом собственности ни лицо, построившее на не принадлежащем ему земельном участке, находящемся в распоряжении органов, регулирующих земельные отношения, ни собственника (субъекта землепользования), на участке которого возведена самовольная постройка.

Соответствующая оговорка содержится в части 4 пункта 3 статьи 244 ГК. Она обязывает суд в определенных случаях отказывать в признании права собственности на самовольное строение. Но такой отказ должен следовать в случаях, когда затронуты действительно важные интересы. В статье предусматривается, что сохранение постройки не должно создавать угрозу здоровью и жизни граждан, а также нарушать права и охраняемые законом интересы других граждан. Указанное требование имеет самостоятельное значение. Поэтому, суд вправе применять его и в тех случаях, когда, например, местный исполнительный орган предоставил  земельный участок лицу под самовольную постройку.

Таким образом, анализ пункта 3 статьи 244 ГК позволяет сделать вывод о том, что:

- право на самовольную постройку может быть установлено, если    самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем лицу, которое эту постройку возвело;

- право на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, поскольку законодатель для этого предусмотрел  другой порядок для оформления таких прав. Об этом порядке будет указано ниже.

В пункте 4 статьи 244 ГК предусмотрено положение о том, что с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка, возведенная лицом на земельных участках (не сформированной в земельные участки земле), принадлежащих государству и не находящихся в землепользовании, передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом.

При осуществлении самовольной постройки на земельном участке, находящемся в землепользовании государственных землепользователей, с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом, из бюджетных средств.

Таким образом, чтобы не поощрять самовольную постройку и одновременно обеспечить сохранность средств на ее создание, законодатель  предусмотрел ее передачу в собственность лицу, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, а в исключительных случаях с учетом социально-экономической целесообразности в коммунальную собственность.

Следует отметить, что на практике норма пункта 4 статьи 244 ГК не работает, таких споров в судебной практике не выявлено, возможно, это связано с историческими условиями, при которых указанная норма вводилась в действие (пункт 2 статьи 6 ГК).

Ұ. Бақтыбайұлы,

судья Саранского городского суда